Comece pela matrícula atualizada, identificação de quem vende, situação do empreendimento e contrato. A conferência deve demonstrar qual direito está sendo adquirido, de quem e sob quais condições.
Antes de comparar parcelas, organize os documentos do negócio. Um terreno pode ser oferecido por seu proprietário, por uma incorporadora ou por alguém que pretende ceder direitos de um contrato. Identificar a natureza da operação é o primeiro passo para saber o que precisa ser examinado.
1. Matrícula e identificação do imóvel
Solicite a certidão atualizada ao Registro de Imóveis competente. Confira titularidade, identificação da unidade e os registros e averbações existentes. Compare as informações com o anúncio, a implantação e a proposta. Diferenças de lote, quadra, área ou município precisam ser esclarecidas antes do pagamento.
Na aquisição derivada entre vivos, o Código Civil estabelece a transferência da propriedade pelo registro do título. Contrato, escritura e registro cumprem funções diferentes. Peça orientação sobre o instrumento adequado à sua operação e os atos necessários para concluí-la.
2. Quem vende e com quais poderes
Organize identificação e informações de estado civil das partes. Quando houver representante, confira a procuração e a extensão dos poderes; em pessoa jurídica, confira os documentos de representação. A documentação deve corresponder à pessoa que assume as obrigações e recebe os pagamentos.
Havendo cessão de direitos, solicite o contrato de origem, aditivos, situação dos pagamentos e condições para a cessão. Não trate a posição contratual de um comprador como se fosse automaticamente propriedade já registrada em seu nome.
3. Situação do empreendimento
Em loteamento ou desmembramento, confirme o registro correspondente: a Lei 6.766/1979 proíbe vender ou prometer vender parcela não registrada. A qualificação de um condomínio de lotes ou outro empreendimento pode exigir documentação específica, conforme sua estrutura.
Peça os documentos aprovados, identificação das etapas, regras de construção e informações sobre infraestrutura. Em produto náutico, inclua regulamento de uso da água e documentos relativos à estrutura anunciada. Aprovação, registro, execução e disponibilidade de uso são verificações distintas.
4. Débitos, regras e custos
| Conferência | Para que serve |
|---|---|
| Situação tributária municipal | Verificar informações de débitos e cadastro do imóvel. |
| Declaração e demonstrativos condominiais | Entender obrigações existentes, conforme a organização aplicável. |
| Convenção e regulamentos | Conhecer uso, construção, convivência e custeio. |
| Certidões e análise das partes | Avaliar os riscos específicos da operação com apoio profissional. |
Não existe uma lista única suficiente para toda compra. Financiamento, inventário, representação, restrições registradas e cessão de direitos podem exigir documentos e providências adicionais.
5. Contrato e condições de pagamento
Confira preço total, entrada, reforços, vencimentos, índice de correção, juros quando previstos, penalidades, prazos e condições de entrega. Registre como serão resolvidas pendências documentais e quem arcará com cada despesa. O que influencia sua decisão deve constar nos instrumentos apropriados, sem depender apenas de uma conversa comercial.
Antes de assinar ou transferir valores, submeta a documentação a uma análise individual do profissional que acompanha o negócio. Este roteiro ajuda a preparar a conferência; não constitui uma validação jurídica de um imóvel específico.
Continue pelo guia de custos e impostos e por como avaliar o terreno na visita. As duas análises se complementam.
Fontes e atualização
Consultas realizadas em 10 de setembro de 2026. Fontes comerciais são identificadas como tal. Condições de visita e informações de projetos podem mudar.